Le marché du crédit immobilier traverse une phase de transformation profonde depuis deux ans. Entre la remontée brutale des taux directeurs et le recul des volumes de transactions, les emprunteurs ont vécu une période difficile. C’est dans ce contexte que Nicolas Namias, président de BPCE (Banque Populaire Caisse d’Épargne), prend position avec des anticipations qui redonnent de l’espoir aux futurs acquéreurs. Sa lecture du marché, fondée sur les signaux macroéconomiques actuels, pointe vers un rebond progressif du financement immobilier dès 2024. Une perspective que partagent d’autres acteurs bancaires, mais que Namias articule avec une précision rare sur les mécanismes en jeu.
État des lieux d’un marché sous pression
Le marché immobilier français a subi un choc sans précédent entre 2022 et 2023. La Banque de France a documenté la montée rapide des taux d’intérêt moyens sur les prêts immobiliers, passés de niveaux historiquement bas à une fourchette oscillant entre 1,5 % et 2,5 % selon les profils et les durées. Ce mouvement a mécaniquement réduit la capacité d’emprunt des ménages, freinant les projets d’achat et comprimant la demande.
Les prix, eux, ont résisté plus longtemps qu’attendu. Sur l’ensemble de l’année 2023, les valeurs immobilières ont progressé d’environ 5 % par rapport à 2022 dans certains segments, selon les données disponibles. Un paradoxe apparent : des volumes en chute, mais des prix qui tiennent. Ce phénomène s’explique par la raréfaction des biens mis en vente, les propriétaires préférant attendre plutôt que de céder à la baisse.
La Fédération Française du Bâtiment a alerté sur les conséquences pour la construction neuve : les mises en chantier ont reculé significativement, pénalisant à la fois les promoteurs et les primo-accédants qui misaient sur la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) pour accéder à la propriété. Le dispositif Pinel, progressivement réduit, a cessé d’être le moteur d’investissement locatif qu’il était dans les années précédentes.
Les agences immobilières, de leur côté, ont observé un allongement des délais de vente et une multiplication des négociations à la baisse. Le marché n’est pas bloqué, mais il tourne au ralenti. Les acheteurs attendent, les vendeurs résistent, et les banques appliquent des critères d’octroi stricts pour limiter leur exposition au risque. Cette prudence généralisée a créé une forme de paralysie dont il faut maintenant sortir.
Ce que Nicolas Namias anticipe pour le crédit en 2024
Nicolas Namias a exprimé publiquement sa conviction que les conditions d’un rebond sont réunies. Le dirigeant de BPCE, l’un des groupes bancaires les plus exposés au crédit immobilier en France, fonde son analyse sur plusieurs signaux convergents. Le premier : la Banque Centrale Européenne a amorcé une pause dans son cycle de hausse des taux directeurs, ouvrant la voie à des baisses progressives.
Cette évolution monétaire se traduit déjà par un assouplissement des conditions de refinancement pour les banques. Namias anticipe que cet allègement sera répercuté sur les taux proposés aux emprunteurs au cours de 2024. Non pas un retour aux niveaux d’avant 2022 — ce scénario n’est pas crédible à court terme — mais une détente suffisante pour relancer les projets mis en attente.
Le président de BPCE insiste également sur la demande refoulée. Des centaines de milliers de ménages ont différé leur projet d’achat ces dix-huit derniers mois. Dès que les taux marqueront une inflexion claire, cette demande latente se libérera rapidement, créant un effet de rattrapage sur les volumes de transactions. Les banques, qui ont maintenu leurs équipes commerciales et leurs capacités de traitement, sont prêtes à absorber ce flux.
Namias souligne par ailleurs que les fondamentaux de la demande immobilière restent solides en France : croissance démographique dans les métropoles, déficit structurel de logements dans les zones tendues, aspiration persistante à la propriété. Ces éléments de fond ne disparaissent pas avec un cycle de taux haussiers. Ils constituent le socle sur lequel le rebond peut s’appuyer.
Dispositifs de financement à considérer pour les emprunteurs
Face à un contexte encore délicat, plusieurs mécanismes permettent aux acquéreurs de renforcer leur dossier et d’accéder à la propriété dans de meilleures conditions. Le prêt à taux zéro (PTZ) reste l’outil le plus puissant pour les primo-accédants. Ce dispositif, financé par l’État, permet d’emprunter sans intérêt une fraction du prix d’acquisition. Les plafonds de ressources varient selon la zone géographique : pour une personne seule en zone A, le plafond s’établit à 37 000 € de revenus annuels.
Le Ministère de la Cohésion des Territoires a confirmé la prolongation du PTZ au-delà de 2023, avec des ajustements pour mieux cibler les logements neufs en zones tendues et les logements anciens avec travaux dans les zones détendues. Cette évolution mérite l’attention des acheteurs qui préparent leur projet.
Voici les principales aides disponibles pour financer un achat immobilier en 2024 :
- Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources
- Le prêt Action Logement (ex-1 % patronal), accessible aux salariés du secteur privé
- Les prêts conventionnés distribués par les établissements agréés, avec des taux plafonnés
- Les aides des collectivités territoriales, variables selon les régions et communes
- Le prêt épargne logement (PEL/CEL), valorisant l’épargne constituée au préalable
Combiner plusieurs de ces dispositifs avec un crédit principal constitue la stratégie la plus efficace pour réduire le coût global du financement. Les banques et établissements de crédit disposent de conseillers spécialisés capables de monter des plans de financement complexes intégrant plusieurs sources. Se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier permet souvent d’identifier des combinaisons que l’emprunteur n’aurait pas envisagées seul.
La SCI (Société Civile Immobilière) mérite également d’être mentionnée pour les projets d’investissement locatif en famille ou entre associés. Cette structure juridique offre une souplesse de gestion et des avantages fiscaux qui peuvent améliorer la rentabilité globale d’un projet, surtout dans un contexte où le dispositif Pinel s’efface progressivement.
Taux d’intérêt et accessibilité : ce qui change concrètement
Un point de taux sur un crédit immobilier de 200 000 € sur vingt ans représente environ 110 € de mensualité supplémentaire. Ce chiffre simple illustre pourquoi la trajectoire des taux conditionne directement la capacité d’achat des ménages. La remontée de 2022-2023 a exclu une fraction non négligeable de la population des conditions d’emprunt, notamment les ménages aux revenus intermédiaires.
Une détente de 50 à 80 points de base sur les taux moyens — scénario compatible avec les prévisions pour 2024 — suffirait à réintégrer plusieurs dizaines de milliers de ménages dans les critères d’octroi. Le taux d’effort, que les banques maintiennent généralement sous 35 % des revenus nets, redeviendrait compatible avec les projets mis en pause.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ajoute une dimension nouvelle à l’accessibilité. Les logements classés F ou G subissent une décote croissante sur leur valeur de marché, mais aussi des difficultés de financement spécifiques : certaines banques appliquent des conditions plus restrictives sur ces biens, anticipant les obligations de rénovation qui pèseront sur les propriétaires. À l’inverse, les logements bien classés bénéficient d’une prime à la valeur et d’un accès facilité au crédit.
Le Ministère de la Transition Écologique pousse à la rénovation du parc existant via des dispositifs comme MaPrimeRénov’, qui peut être articulé avec un crédit immobilier dans le cadre d’un achat-rénovation. Cette combinaison devient une voie d’accès à la propriété pour des ménages qui ne pourraient pas financer un bien rénové aux prix actuels du marché.
La stabilisation attendue des taux en 2024 ne résoudra pas tous les problèmes d’accessibilité. Les prix restent élevés dans les grandes agglomérations, et l’offre de logements neufs tarde à se reconstituer. Mais elle créera les conditions d’un redémarrage ordonné du marché, dans lequel les emprunteurs bien préparés, bien conseillés et appuyés sur les dispositifs disponibles trouveront leur place. C’est précisément ce que Nicolas Namias et les acteurs bancaires se préparent à accompagner.