La loi sur l’urbanisme constitue un élément clé de la politique immobilière d’un pays, en influençant non seulement les prix et les tendances du marché mais aussi en déterminant les zones prioritaires pour le développement et la rénovation. Au Maroc, la législation en matière d’urbanisme a connu plusieurs évolutions ces dernières années, avec des conséquences notables sur le secteur immobilier. Cet article se propose d’examiner en détail l’impact de ces changements sur le marché marocain de l’immobilier.
Le cadre législatif : les principales dispositions
Depuis 2002, le Maroc a mis en place un cadre législatif global qui régit l’aménagement du territoire et l’urbanisme, notamment à travers la loi n°12-90 relative à l’urbanisme et ses textes d’application. Cette loi vise à promouvoir un développement urbain durable, équilibré et harmonieux, en tenant compte des impératifs économiques, sociaux et environnementaux.
Plusieurs dispositions importantes ont été introduites par cette loi, notamment :
- L’établissement des plans d’aménagement directeurs (PAD), qui fixent les grandes orientations de développement des villes et des régions.
- L’établissement des plans communaux d’aménagement (PCA), qui délimitent les zones constructibles et inconstructibles et déterminent les règles d’urbanisme applicables sur le territoire communal.
- La création de zones d’aménagement concerté (ZAC), qui permettent la réalisation de projets d’aménagement urbain en associant étroitement les acteurs publics et privés.
- La mise en place d’un régime de permis de construire, qui soumet toute construction ou rénovation à l’autorisation préalable des autorités compétentes.
- L’instauration d’un droit de préemption urbain, qui donne la possibilité aux collectivités locales d’acquérir en priorité des terrains situés dans des zones d’intérêt général, afin de mener à bien des projets d’aménagement public.
L’impact sur le marché immobilier
Le cadre législatif marocain en matière d’urbanisme a eu un impact significatif sur le secteur immobilier, notamment en matière de prix, de qualité du parc immobilier et d’accès au logement.
Les prix de l’immobilier
La loi sur l’urbanisme a contribué à une hausse générale des prix de l’immobilier au Maroc, notamment dans les grandes villes telles que Casablanca, Rabat ou Marrakech. Cette hausse s’explique notamment par :
- La raréfaction du foncier disponible, liée à la délimitation des zones constructibles et inconstructibles par les PCA et aux contraintes imposées par les PAD en matière de densité et de hauteur des constructions.
- Le coût des opérations de rénovation urbaine, qui a été répercuté sur les prix des logements neufs ou rénovés.
- La spéculation foncière, favorisée par les procédures d’attribution des terrains publics et le droit de préemption urbain, qui ont parfois conduit à des hausses artificielles des prix du foncier.
Néanmoins, il convient de souligner que cette hausse des prix n’a pas été uniforme sur l’ensemble du territoire marocain, les zones rurales et périurbaines ayant connu une évolution moins marquée.
La qualité du parc immobilier
La loi sur l’urbanisme a également eu un impact positif sur la qualité du parc immobilier marocain, en encourageant la réalisation de projets immobiliers respectueux des normes d’urbanisme et environnementales. En effet, la mise en place d’un régime de permis de construire a permis de mieux contrôler la qualité des constructions et d’éviter la prolifération de logements insalubres ou non conformes aux règles d’urbanisme.
Cependant, certains experts estiment que cette amélioration de la qualité du parc immobilier s’est faite au détriment de l’accès au logement pour les ménages les plus modestes, qui peinent à trouver des logements abordables dans les grandes villes.
L’accès au logement
Le gouvernement marocain a mis en place plusieurs programmes destinés à améliorer l’accès au logement pour les ménages à revenus modestes, tels que le programme Villes sans bidonvilles ou le programme Logement social. Ces programmes visent à encourager la construction de logements abordables et à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages disposant de faibles revenus.
Toutefois, certains estiment que ces programmes n’ont pas permis de résoudre entièrement le problème du déficit en logements abordables et que la loi sur l’urbanisme aurait pu être davantage orientée vers la promotion du logement social et la lutte contre l’habitat insalubre.
Perspectives d’évolution
Le gouvernement marocain est conscient des enjeux liés à l’aménagement du territoire et à l’accès au logement pour sa population. Il est donc probable que la législation en matière d’urbanisme continue d’évoluer dans les années à venir, afin de mieux prendre en compte les besoins des citoyens et de favoriser un développement urbain équilibré et durable.
En outre, il est nécessaire de poursuivre les efforts en matière de rénovation urbaine et de construction de logements abordables, tout en veillant à préserver le patrimoine architectural et culturel du pays. Cela passe notamment par une meilleure coordination entre les différents acteurs publics et privés impliqués dans l’aménagement du territoire et par une réelle volonté politique de promouvoir un urbanisme responsable et inclusif.
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