SCPI à capital fixe : Gestion et fonctionnement

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des solutions d’investissement très prisées par les investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine. Parmi elles, les SCPI à capital fixe offrent des avantages spécifiques en termes de gestion et de rentabilité. Découvrons comment sont gérées ces SCPI et quelles en sont les particularités.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?

Une SCPI est une société qui a pour objet l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier locatif. Elle collecte ainsi des fonds auprès d’investisseurs et utilise ces capitaux pour acquérir des biens immobiliers, qu’elle met ensuite en location. Les revenus locatifs générés sont reversés aux investisseurs sous forme de dividendes, proportionnellement à leur participation dans la SCPI.

Il existe deux types de SCPI : à capital variable et à capital fixe. La principale différence entre ces deux formes réside dans la manière dont le capital est constitué. Dans une SCPI à capital variable, le nombre de parts émises n’est pas limité et peut évoluer au fil du temps, en fonction des demandes d’achat et de revente des investisseurs. À l’inverse, une SCPI à capital fixe dispose d’un nombre déterminé de parts dès sa création. Le montant du capital est donc figé et ne peut être modifié que lors d’opérations exceptionnelles, telles que les augmentations ou réductions de capital.

La gestion des SCPI à capital fixe

La gestion d’une SCPI à capital fixe est assurée par une société de gestion, qui est chargée de sélectionner les investissements immobiliers, d’en assurer la gestion locative et de veiller à la valorisation du patrimoine. La société de gestion doit notamment :

• Rechercher et sélectionner les biens immobiliers à acquérir en fonction des critères définis par la SCPI (secteur géographique, type d’actif, etc.) ;
• Négocier les conditions d’achat et de financement des acquisitions ;
• Gérer le patrimoine immobilier au quotidien (entretien, travaux, relations avec les locataires, etc.) ;
• Optimiser la rentabilité et la valorisation du patrimoine en veillant à maintenir un taux d’occupation élevé et en renégociant régulièrement les baux.

En contrepartie de ses services, la société de gestion perçoit des frais de gestion, généralement calculés en pourcentage des revenus locatifs générés par la SCPI.

Les particularités des SCPI à capital fixe

Si les SCPI à capital fixe présentent certaines similitudes avec celles à capital variable en termes d’objectifs et de fonctionnement, elles se distinguent néanmoins sur plusieurs points :

• La stabilité du capital : étant donné que le nombre de parts est figé, les investisseurs ont la garantie que leur participation dans la SCPI ne sera pas diluée par l’émission de nouvelles parts. Cela peut notamment être un avantage en termes de rentabilité, puisque les revenus locatifs sont répartis entre un nombre fixe d’investisseurs.
• La liquidité : contrairement aux SCPI à capital variable, où les investisseurs peuvent acheter et revendre leurs parts directement auprès de la société de gestion, la cession de parts d’une SCPI à capital fixe doit se faire sur un marché secondaire. La liquidité des parts est donc moins importante et dépend des conditions du marché.
• Le prix des parts : dans une SCPI à capital variable, le prix de souscription et de revente des parts est déterminé par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu. Pour les SCPI à capital fixe, le prix des parts sur le marché secondaire est fixé librement entre acheteurs et vendeurs, en fonction de l’offre et de la demande.

Conclusion

Les SCPI à capital fixe offrent une alternative intéressante pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle. Elles présentent néanmoins certaines particularités en termes de liquidité et de valorisation des parts, qu’il convient de prendre en compte avant de se lancer dans ce type d’investissement.